В процессе регистрации недвижимости формируется ее кадастровая стоимость, применяемая для многих сделок, формирования налогов. Но не всегда эта цифра соответствует действительности, что приводит к увеличению расходов. Поэтому остается актуальным вопрос, как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога для ИП, физического лица, организации.
Содержание
Общие положения
Изменения налогообложения в 2022 году затронут всех владельцев земельных наделов, домов и квартир. Завершается привязка к кадастровой стоимости по регионам РФ. Вплоть до 2020 г будут применены поправочные коэффициенты – от 0,2 до 0,8. Размер обязательных взносов к уплате зависит от установленной цены:
- до 300 000 руб. – 0,1%;
- от 300 000 до 500 000 руб. – до 0,3%;
- свыше 500 000 руб. – 2%.
Большая часть домов, квартир и земельных участков попадает под последнюю категорию, что сказывается на финансовой нагрузке при оспаривании кадастровой стоимости в 2022 году самостоятельно.
Что это такое
Методика расчета цены по кадастру существенно отличается от применимой ранее инвентаризационной. В последнем случаев не учитывались рыночные показатели, что приводило к искусственному занижению. После принятия закона №237-ФЗ способ расчета изменился.
Общие принципы формирования цены:
- Расположение недвижимости. Сказывается на среднерыночной стоимости.
- Общая площадь.
- Способ использования. Актуально для земельных участков.
- Целевое назначение.
Любые несоответствия становятся причиной пересмотра данных, указанных в Росреестре. С учетом снижения рыночной стоимости недвижимости, кадастровая оказалась завышенной в несколько раз. На основании этого появилось большое количество исков. Поэтому в 2022 г будут сформированы государственные оценочные организации для урегулирования этого вопроса.
На кого распространяется
Возможность корректировки по упрощенной схеме будет распространяться на всех собственников недвижимости. Нужно предоставить подтверждение этого факта – выписка из ЕГРН. Для исправления информации потребуются доказательства: фактическая оценочная стоимость, сделанная сертифицированными организациями.
Кто может рассчитывать на выполнение этой процедуры:
- собственники жилой недвижимости – квартиры, дома;
- совладельцы, но по согласованию со всеми дольщиками;
- хозяева земельных наделов различного назначения;
- арендаторы;
- имеющие в собственности коммерческую недвижимость.
Отдельная категория – иностранные граждане. Им не возобновляется покупка квартиры или производственного здания. Исключение – земли сельскохозяйственного назначения, приграничные зоны, природные заповедники.
Куда следует обращаться
Предварительно нужно узнать кадастровую стоимость. Это можно сделать на официальном сайте Росреестра, введя уникальный индикационный номер. Оценочные компании не занимаются пересмотром, они действуют через государственных посредников – местные комиссии по рассмотрению споров, многофункциональные центры (МФЦ), или суды. Только так можно быстро оспорить кадастровую стоимость в 2022 году.
Особенности упрощенной системы в 2022 г:
- можно обратиться в представительство Росреестра по месту проживания;
- для юридических лиц отменено обязательное предоставление документов комиссии, а только затем суду;
- отказ в одной из организаций не означает невозможность повторного обращения в другие регулирующие государственные органы.
Важно: эти способы актуальны до начала работы государственных оценочных организаций. Их сеть должна быть сформирована ко второй половине 2022 г.
Алгоритм действий
Порядок внесения корректировок был упрощен. Но это не исключает необходимости следовать регламенту. Они описаны в ст.21 закона №237-ФЗ. Там определены причины, куда можно обращаться. Важно определить, была ли это системная ошибка или единичный случай.
Необходимые условия
Основные причины оспаривания – при расчете были применены недостоверные сведения об объекте, ошибочно учтены некорректные факты. Например, при оценке учли стоимость строений на участке, которых фактически не было, сделали неправильное разграничение надела.
Для выполнения процедуры потребуется:
- доказать права владения недвижимостью;
- подготовка отчета об оценке рыночной стоимости;
- определить, куда нужно обратиться.
Инициация судебного разбирательства – крайняя мера. Он актуален, если в конкретном населенном пункте нет комиссий Росреестра. Исковое заявление подается в Арбитражный суд. Если он отклонит прошение, можно попытаться подать заявление в суд высшей инстанции.
Когда эффективнее проводить процедуру
До того, как оспорить кадастровую стоимость недвижимости в 2022 году для уменьшения налога ЕНВД, нужно проанализировать ситуацию на рынке. При составлении отчета одним из показателей, влияющих на окончательную цифру, будет среднерыночная цена на аналогичные объекты. Поэтому инициировать процесс рекомендуется при низких значениях стоимости недвижимости.
Но также следует учитывать такие факторы:
- завышенная цена является причиной фактической переплаты налогов;
- время пересмотра может варьироваться от 1 до 3 месяцев, в зависимости от сложности вопроса;
- узнать средние расценки на услугу по составлению отчета о рыночной стоимости.
Последнее изменяется в зависимости от конъюнктуры рынка и конкуренции. Отчет – это самая расходная часть, поэтому можно найти организацию, предоставляющую скидки или бонусы. Но она должна пройти сертификацию в Росреестре и состоять в базе. Сведения об оценщиках содержатся в Едином государственном реестре.
Там указываются не только координаты и ИНН исполнителей, но и перечень выполненных работ. Это поможет составить объективное мнение о степени квалификации оценщика. Отдельно можно узнать информацию о СРО, работающих в этой сфере услуг.
Пошаговая инструкция
Оспаривание может осуществляться в несколько этапов. Дальнейшие действия зависят от полученных результатов. Первая стадия – сбор документов. Причины изменения данных в Росреестре должны быть обоснованы. Поэтому сначала формируется документация для составления отчета.
Для этого потребуется:
- справка ЕГРН – подтверждение прав владения и сведения об объекте недвижимости;
- договор с подрядной организацией или оценщиком;
- доверенность, если интересы собственника представляет третье лицо.
Время формирования отчета – до 1 месяца. Средняя стоимость услуги – от 30 000 до 70 000 руб. Если до этого не подавились заявки о пересмотре цены, рекомендуется обратиться в отделение Росреестра.
Порядок подачи заявления:
- заявление, пишется в свободной форме;
- подтверждение прав собственности;
- оригинал отчета об оценке рыночной стоимости объекта;
- паспорт или другой аналогичный документ.
Заявление может подать только владелец или доверенное лицо. За рассмотрение госпошлина не предусмотрена, также, как и за внесение измененных данных в Реестр. Максимальное время принятия решения – до 1 месяца.
Если ответ был отрицательным, можно начать следующий этап – обращение в суд. Иск подается по месту расположения объекта, либо прописки его владельца. Необходимые документы:
- исковое заявление, составленное согласно правилам документооборота;
- оригинал отрицательного решения комиссии при Росреестре;
- документы, подтверждающие личность;
- доказательная база – отчет независимых экспертов, выписка из ЕГРН;
- квитанция об оплате госпошлины в размере 300 руб.
После анализа документации назначается дата совещания суда по существу вопроса. Обычно решение выносится не позднее 20 дней с момента подачи иска. Решение суда является основанием для корректировки цены недвижимости в Реестре.
Часто задаваемые вопросы
По мере продвижения дела у собственников возникают проблемы, решение которых напрямую влияет на результат. Рекомендуется заранее ознакомиться перечнем часто задаваемых вопросов:
- Будет ли компенсация за неправильно рассчитанный налог? Нет, оплата обязательных взносов происходит за прошедший отчетный период. Новые расценки можно применять только для составления деклараций в будущем.
- На каком основании арендаторы могут подать заявление? В соглашении прописывают, кто будет платить земельные налоги – собственник или арендатор. В последнем случае закон предусматривает возможность подачи заявления от имени временного владельца.
- Можно ли заранее узнать стоимость оценочных работ? В большинстве случаев нет. Для определения цены необходим выезд специалиста на место расположения квартиры, дома или земельного участка для сравнения данных из Реестра с фактическими.
- Как повысить шансы на положительное решение суда? Оптимальный вариант – обратиться за помощью к профильным юристам. Для представления интересов в суде лучше выбрать адвоката, так как он обладает большими полномочиями, чем юрист.
Категория частных вопросов большая, их решение зависит от конкретной ситуации. Можно воспользоваться платными услугами специалистов, или самостоятельно вникнуть в суть проблемы.
Чем регулируется
Базовый нормативный документ – это Земельный кодекс РФ. Вопросы об оценке земли рассмотрены в ст.66 этого закона. Регламент изменения стоимости, условия и порядок действий подробно описан в ст.21 закона №237-ФЗ. Дополнительно при расчете налогов учитывают положения г.32 Налогового кодекса РФ.
Изменение кадастровой стоимости – процесс долгий, требующий скрупулезного отношения к каждому этапу. Вероятность положительного решения на сегодняшний момент составит около 70%. Это даст возможность снизить финансовую нагрузку на семейный бюджет.