Возможность продать квартиру, купленную за материнский капитал

Высокая стоимость жилья ограничивает покупательскую способность большей части населения. Но для приобретения квартиры или дома можно использовать альтернативные источники: ипотеку, участие в государственных программах субсидирования, привлечение средств материнского капитала. Последний метод самый распространенный. Но после приобретения может возникнуть проблема – как продать квартиру, купленную на материнский капитал и купить другую с лучшими условиями проживания?

Общие положения

Возможность вложения средств государственной помощи для приобретения недвижимости регламентирована законом №256-ФЗ. Пособие можно направлять на покупку квартиры в новостройке, вторичного жилья, частного дома. Но с целью защиты интересов детей действуют ограничения. Именно они могут стать препятствием для продажи купленного жилья.

Что это такое

Материнский капитал – это материальная помощь семьям, у которых родился второй ребенок. Сумма в 2018 году составляет 453 026 руб. Помощь от государства может быть получена только после того, как ребенку будет не менее 3-х лет. До этого времени распоряжаться средствами в полном объеме родители не могут. Но подобная ситуация не всегда устраивает семьи.

Для решения проблемы предусмотрены случаи использования материальной помощи сразу после рождения детей:

• Внесение первоначального взноса по ипотеке. Распространяется как на вторичный рынок, так и на новостройки.
• Погашение кредита на жилье, в частности – досрочная выплата части обязательных платежей.
• Рассрочка от застройщика- выплата первого взноса, обязательных платежей. Действует только при заключении договора долевого участия. Методика применяется редко из-за сложности оформления.

Кто может претендовать

Перечень потенциальных получателей государственных средств описан в п.1 ст.3 закона №256-ФЗ. Причем в нормативном документе нет разделения на родных и усыновленных детей. Родители, как и ребенок, должны быть гражданами РФ. Родные дети получают этот статус при рождении (указывается в свидетельстве), усыновленные могут приобрести по факту оформления опеки.

Материнский капитал выплачивается семье только один раз, претендовать на него могут следующие лица:

• женщины, родившие или усыновившие второго ребенка с 01.01.2017;
• мужчины, которые являются единственными родителями детей, усыновителями;
• отец, если мать в судебном порядке лишена родительских прав.

Базовые условия – ребенок должен быть второй в семье, до этого не пользовались правом получения материнского капитала.

Куда следует идти

Выдача государственной помощи осуществляется через Пенсионный фонд РФ. Официально срок подачи заявления с момента рождения ребенка – 2,5 года. Получить часть средств раньше можно для первого взноса по ипотеке, в связи с тяжелым положением семьи, для оплаты услуг няни. Обязательно предоставляются подтверждающие документы.

Порядок подачи заявления в ПФ РФ на материнский капитал.

1. Написать заявление.
2. Приложить к нему документы родителей, свидетельство о рождении ребенка.
3. Договор купли/продажи, ДДУ, соглашение об ипотечном кредитовании.
4. СНИЛС.

По истечении 2-3 месяцев, после проверки, средства будут перечислены на расчетный счет банка. С этого момента жилье будет являться собственностью банка до окончательной выплаты ипотеки.

Особенности продажи

Базовое условие использования государственной поддержки – выделение доли из средств реализации недвижимости ребенку. В противном случае законом это будет рассматриваться как нецелевое использование государственной помощи, а сделка купли/продажи станет фиктивной. Поэтому прежде чем думать, как продать квартиру, купленную на материнский капитал без выделения долей, нужно внимательно ознакомиться с законодательными актами.

О чем говорит закон

На основании действия ст.36 ГК РФ при продаже недвижимости полученная сумма должна делиться между всеми в семье, в то числе – детьми. Это базовое условие реализации квартиры или дома, для приобретения которых использовался материнский капитал.

Однако вместе с этим сделка согласовывается с органами опеки. Они же руководствуются нормами ст.37 ГК, согласно которой сделки на отчуждение (продажу) недвижимости нужно согласовывать. В пп.4 п.1 ст.20 закона №48 есть условия, при которых возможна продажа квартиры (дома), приобретенной за средства государственной поддержки – при смене места жительства. Это единственный вариант реализации общего имущества.

Какие нужны будут документы

Подготовительный этап – сбор необходимой разрешительной документации. Так как продажа жилья с долевым участием несовершеннолетних, обязателен контроль за соблюдением их прав со стороны государства. Если продать квартиру без официального разрешения органов опеки, сделка будет аннулирована.

Для заключения соглашения продажи понадобятся следующие документы:

• официальное разрешение государственных органов социальной защиты;
• паспорта участников сделки;
• документы, подтверждающие право владения квартирой или домом.

Для чистоты сделки могут потребоваться паспорт БТИ, выписки, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам. Если недвижимость находится в залоге по ипотеке – обязательно разрешение банка.
Условия сделки

Действующее законодательство в первую очередь защищает права детей. В особенности это относится к обеспечению условий проживания. Основное правило сделки по продаже жилья – обеспечение детям нормальных условий проживания. Поэтому предварительно нужно выписать юного дольщика из квартиры и прописать по другому месту жительства. При этом за ним остается доля от реализуемого имущества. Для подписания соглашения разрешение государственной опеки обязательно. Исключение – ребенку исполнилось 18 лет.

Можно выделить следующие базовые условия реализации жилой недвижимости:

• обеспечение условия проживания несовершеннолетних дольщиков после реализации жилья;
• отсутствие имущественных претензий со стороны третьих лиц: банка, кредитора, других дольщиков;
• есть разрешение органов опеки;
• покупатель ознакомлен со всеми рисками сделки.

Последнее обязательно, так как при признании продажи незаконной не будут возвращены оплаченные ранее государственные пошлины.

Разрешение органов опеки

Адреса и контактные данные органов опеки и попечительства можно найти на региональных сайтах департамента труда и социальной защиты. Там же можно уточнить время работы ответственных лиц, актуальный перечень документов для получения разрешения на продажу жилой недвижимости.

Согласие выдается на основании следующей информации:

• Заявление. Составляется в свободной форме, заявитель – родители или опекуны. Важно подробно описать ситуацию, условия проживания на новом месте. Если ребенку исполнилось 14 лет, от него требуется отдельное заявление.
• Паспорта родителей, свидетельства рождения детей.
• Свидетельство о законной регистрации прав собственности на реализуемую недвижимость.
• План БТИ, кадастровый паспорт.
• Выписка о проживающих в квартире или доме из домовой книги, поквартирной карточки;
• Подтверждение отсутствия долгов по коммунальным услугам.

Средний срок рассмотрения заявления – 1 месяц. Но по отдельному ходатайству его можно сократить, предоставив подтверждение. Это могут быть истекающие сроки действия документов, срочная необходимость улучшения условий проживания.

Пошаговая инструкция процесса

На практике продажа квартиры, при покупке которой использовалась государственная помощь, сложна. Небольшая ошибка может стать причиной аннулирования сделки. Выход – воспользоваться юридическим сопровождением. Но кроме этого нужно знать порядок действий.

Для продажи жилья, приобретенного за счет материнского капитала, следует придерживаться таких этапов.

1. Обеспечить детей новым жильем, прописка обязательна. Главное – создать комфортные условия проживания.
2. Погасить задолженность по коммунальным услугам.
3. Оформить выписку о составе проживающих в реализуемой квартире.
4. Найти потенциального покупателя, уведомить его об особенностях продажи.
5. В договоре купли/продажи указываются все дольщики недвижимости.
6. Получить справку об отсутствии задолженность по коммунальным услугам.
7. Если ипотека за жилье еще не выплачена, требуется разрешение банка.
8. Подать документы в местную социальную службу, получить официальное согласие.
9. Оформить сделку, оплатить государственные пошлины.

Это базовый регламент продажи жилья. В каждом из пунктов могут быть индивидуальные нюансы. Обязательно нужно проверить юридическую чистоту сделки и получить официальное разрешение контролирующих государственных органов.

Важные нюансы

Риски продавца квартиры при подобных сделках минимальны. В более незащищенном положении оказывается покупатель. Причина – закон и суд, в случае разбирательства, всегда будет защищать интересы детей. Поэтому особое внимание уделяется составлению договора.

В соглашении нужно проверить следующие данные:

• указаны фактические дольщики квартиры, в том числе дети;
• обязательно прописывается, что жилье приобреталось с использованием средств материальной помощи государства;
• ссылка на разрешение социальной службы.

Перед началом процесса продажи недвижимости нужно убедиться в соблюдении всех условий. Если органы опеки посчитают, что новое жилье не соответствует действующим нормам, в разрешении будет отказано. Каждый этап сделки следует продумывать, искать возможные «подводные камни». И такой подход поможет избежать ошибок.