Жилая недвижимость не относится к категории неделимого имущества. На законодательном уровне за ее владельцем закреплено право продать, сдать в аренду, оформлять безвозмездную передачу другим лицам. Основанием для официальной регистрации сделок последнего вида является договор дарения доли квартиры или дома.
Содержание
Условия сделки и подготовительный этап
Передача имущества другому лицу без личной выгоды называется дарением. Для недвижимости, находящейся в совместном владении, процедура стандартная. Исключение – юридические лица не могут принимать в дар жилье или его часть. Однако нужно учитывать, что даритель не передает определенный участок квартиры, она является общей собственностью. Для осуществления такой юридической операции согласие других владельцев жилья не нужно, за исключением супруги/супруга.
Возможные варианты передачи части недвижимости:
- Доля, выраженная дробным числом – ½, 1/3, 2/5. Особенности – новый собственник является совладельцем жилья.
- Отдельная комната. Дарственная составляется на конкретное жилое помещение, что не исключает права нового владельца пользоваться кухней, санузлом.
Условия передачи доли недвижимости:
- даритель подтверждает права владения собственностью, действует по собственной воле, юридически дееспособен;
- одаряемый осознает все последствия сделки;
- после подписания документа обязательно нужно начать процесс регистрации прав собственности.
Законодательная база
Регламент передачи недвижимого имущества и основные определения описаны в гл.32 Гражданского кодекса РФ. В ст.574 прописано требование – обязательно оформляется договор. В частности, если сумма имущества не превышает 3 000 руб., допускается устное соглашение о передаче.
С момента вступления в силу закона №218-ФЗ документ оформляется в нотариально заверенной форме. Основание – п.1 ст.42 этого нормативного акта. Это относится ко всем видам совместного владения недвижимость, в том числе – общая квартира супругов, если она была приобретена в браке. Не имеет значение, на кого она была оформлена.
Другие нормативные документы, ознакомление с которыми обязательно:
- ст.574 ГК – внесение данных в Росреестр о переходе прав собственности;
- пп.22 ст.333.33 Налогового кодекса – нужно оплатить госпошлину за регистрацию в размере 2 000 руб.;
- пп.18.1 ст.217 НК РФ – освобождение от обязанности платить налог, если оформляется договор дарения доли в квартире между близкими родственниками. Во всех остальных случаях нужно заплатить 13% от стоимости жилья.
Содержание документа
Форма договора не регламентирована законодательством, но должна отвечать требованиям делового документооборота. Предварительно подготавливаются документы – паспорта сторон сделки, свидетельство о праве собственности на долю в квартире. Обязательное условие – даритель является дееспособным гражданином. В противном случае сделка может быть признана ничтожной.
В качестве примера можно взять образец договора. Рекомендуется ознакомиться с двумя вариантами – передача доли и отдельной комнаты. Здесь же можно скачать бланк с подходящим содержанием.
В соглашении о принятии в дар должны присутствовать следующие пункты.
- Информация о дарителе и одаряемом – ФИО, паспортные данные, сведения о прописке.
- Предмет соглашения – доля или комната в квартире. Обязательны сведения из технического паспорта – дата инвентаризации и номер документа.
- Подтверждение прав собственности на объект безвозмездной сделки – номер свидетельства государственной регистрации недвижимости.
- Факт перехода прав владения произойдет только после регистрации сделки в государственной кадастровой службе. С этого момента бремя расходов по содержанию доли переходит к одаряемому.
- Указать, кто несет расходы по оформлению сделки.
- Право одаряемого – в любой момент, до подачи документов на регистрацию, отказаться от дара.
- Все стороны соглашения ознакомлены с содержанием ст.572, 573 и 573 Гражданского кодекса РФ.
- Число экземпляров соглашения – 3 шт.
- Подписи сторон и дата заключения.
Порядок регистрации
Регистрация сделки разрешена через отделения Росреестра или многофункциональные центры (МФЦ). Их деятельность регламентирована законом №218-ФЗ. Помимо составления договора подготавливают дополнительную информацию. Актуальный перечень необходимых сведений можно уточнить у специалистов МФЦ или отделения Росреестра.
Документы для подачи:
- заполненный акт дарения в трех экземплярах;
- заявление, образец можно запросить у работников;
- копии паспортов участников сделки;
- подтверждение прав владения недвижимостью;
- выписка из домовой книги, сформированная не позже, чем за 1 месяц с момента подачи документов;
- для дарения 1/2 доли квартиры супругов – согласие второго;
- если одариваемая особа не достигла совершеннолетия, 18 лет – согласие органов опеки;
- квитанция об оплате госпошлины.
Заявление можно написать от руки или распечатать, но с условием наличия подписей сторон сделки. По факту передачи вышеописанной информации будет выдана расписка с номером. По нему можно отследить текущий статус регистрации. Время проверки документов ограничивается 7 рабочими днями.
Оспаривание договора дарения
Другие дольщики недвижимости могут быть несогласны с фактом дарения. Если сделка оформлена правильно, оспорить ее законность будет сложно. Но существует ряд обстоятельств, появление которых дает возможность сделать это.
Даритель может подать иск в суд для признания соглашения недействительным в таких случаях:
- одаряемый пережил предыдущего собственника недвижимости;
- имущество содержится в ненадлежащем виде – несоблюдение санитарных норм, повреждения инженерных коммуникаций;
- новый собственник угрожает жизни и здоровью дарителя.
Аннулирование или принудительное расторжение договора возможно по инициативе других дольщиков. Основная причина подобных действий – некорректно составленный документ или определенные лица, которые не могут быть одариваемыми:
- В соглашении указано, что часть жилья перейдет только после смерти дарителя. Для таких случаев действуют нормы наследования.
- Одаряемый обязан пожизненно обеспечивать бывшего собственника. Фактически это соглашение ренты, не имеющее отношения к безвозмездной передаче.
- В качестве одариваемых не могу выступать государственные служащие, опекуны и попечители несовершеннолетних или недееспособных лиц, работник социальных и лечебных заведений.
В судебном порядке договор оспаривается при доказательстве факта недееспособности дарителя, нахождении его в момент оформления документа в наркотическом или алкогольном состоянии, было давление со стороны третьих лиц.
Основной признак юридической силы договора дарения доли квартиры – безвозмездность. Бывший собственник части жилья не должен получать выгоды. Для проверки соглашения на правильность составления рекомендуется обратиться к профильным юристам. Иначе ошибки могут стать причиной отказа в регистрации документа.